home bureau blog contact

Architecten en energieadviseurs



Opknapper of afknapper? Een praktijkverhaal

De zoektocht

Na een tijd van oriëntatie en wikken en wegen trokken mijn vrouw en ik vorig jaar de stoute schoenen aan. Tijd voor een huis met een tuin zodat de kleine man, en wie weet zijn toekomstige broer of zus, zelf buiten kan spelen. Wat bleek, we waren niet de enige die naar een nieuw stulpje zochten. Het ging veel sneller dan gedacht. In een week boden we op 2 huizen. Bij de eerste boden we boven de vraagprijs, maar visten we achter het net. Bij de tweede, een opknapper uit de jaren ’60, zaten we ook in een bieding en kregen we een laatste mogelijkheid voor een definitief bod. Pff, wat doe je dan, is het huis is wel echt helemaal top? Ok, een flinke schep er boven op dus.

De case

Een rijtjeshuis uit de jaren ’60. Gekocht door een vastgoedhandelaar en aannemer van een weduwe voor iets meer dan de helft van de huidige vraagprijs. Zit daar een luchtje aan? (Risico 1) Hier en daar had hij wat gedaan, zoals een vaste trap naar zolder en wat stuc werk. Er was geen keuken, de toiletten waren kapot, de riolering ‘zweette’, de badkamer was aan vervanging toe, geen aarde of aardlekschakelaar etc. Kortom de muren mochten blijven staan. Oh ja, de ketel was nog goed.

Samen met een paar bevriende architecten maakten we een globale inventarisatie van de verbouw-werkzaamheden en kosten (nog voor ons eindbod natuurlijk). Naar ons inzien paste het allemaal net binnen het budget wat we hadden afgesproken. We waren natuurlijk zeer afhankelijk van de uiteindelijk offertes van de aannemers (Risico 2). Ook de verkoop van ons appartement moest voortvarend gaan (Risico 3). De verkoopmakelaar gaf ons een verwachting van tijd en prijs. Daar gokten we dan maar op. En op basis van deze informatie, of eigenlijk ‘best guesses’, deden we de hypotheekaanvraag. Wat een mazzel. Binnen een week hadden we 5 bezichtigingen voor ons appartement en een goed bod. Zelfs beter dan we hoopten. Er bleef een risico dat de financiering niet rond komt. Dit risico nam de hypotheekverstrekker 1 op 1 over. Pas wanneer als de verkoop van het appartement definitief is, telt de eventuele overwaarde mee in je financiële situatie. Een deel van ons vermogen zat in het appartement, maar konden we niet meenemen in de financieringsaanvraag voor het nieuwe huis.


Ondertussen werkten we aan het verbouwplan van ons nieuwe huis. Onze architect maakte het tot in de puntjes in orde. Tekeningen van voor en na de verbouwing, beschrijving van werkzaamheden en kwaliteitsniveau. Het koste wat moeite, maar het heeft ons veel ellende en geld bespaard.

Tijd voor de uitvraag en overdracht

Bij de eerste offerte schrokken we ons een hoedje, ruim boven budget, exclusief schilderwerk, weinig gedetailleerd. Als de andere vergelijkbaar waren geweest hadden we een serieus probleem gehad. We kregen gelukkig nog twee goed uitgewerkte offertes. Daar zat er één bij die naar ons zin was. De offerte was volledig uitgewerkt op basis van ons gedetailleerde plan. Nu konden we ook nog op basis van kosten kiezen wat we zelf zouden doen en wat niet. Mijn schoonouders hadden ondertussen aangeboden het schilderwerk te doen. Het mooiste cadeau ooit. Niet veel later kwamen de bouwkundige en de taxateur langs. De bouwkundige had wel een aantal puntjes die niet in het globale verbouwplan van de hypotheekaanvraag zaten. Hierdoor kon de taxateur de gevraagde hypotheek en de waarde na verbouwing niet rijmen. We moesten zelf nog een bedrag bijleggen wat je niet zomaar uit je mouw schud. In de aanvraag voor de hypotheek zat lange tijd overigens weinig voortgang. De bank had het druk en pas na 4 weken werden ze pas echt wakker: de intentieverklaring was niet correct ingevuld, hoe zat het met onze financiële reserves, klopt dat verbouwplan wel en is verkoop niet frauduleus. Tijd om de overdrachtsdatum te verschuiven en de familie te vragen financieel bij te springen.

Shoppen en verbouwen

We waren ook druk aan het shoppen. Voor de ‘spullen’ hadden we scherpe budgetten opgesteld. Badkamer, toiletten, vloeren en keuken werden tot de laatste cent uit onderhandeld. Daarnaast hadden ook geďnformeerd naar de mogelijkheden voor een Nul op Meter renovatie en ons door laten verwijzen naar het televisie programma ‘Ons huis verdient het’. Zij belden rond de overdracht en boden de spullen tegen kostprijs aan, maar dan moest onze aannemer het wel uitvoeren. De kostprijs en de bouwkundige impact waren echter van dien aard dat we ze met geen mogelijkheid in het plan op konden nemen. Helaas. En toen het heuglijke moment. De overdracht. Met vereende krachten - vrienden en familie schoten te hulp - begonnen we aan het sloopwerk (dat besloten we dus zelf te doen).


Badkamer en toilet, inbouwkasten, schroten, behang en vloerbedekking. Alles moest eruit. Toen was de aannemer aan de beurt: al het leidingwerk en kabels werden vervangen en verlegd, overal kwamen internet aansluitingen, de CV-ketel werd verplaatst (kortere leidingen), de convectorputten werden vervangen door radiatoren, de kozijnen werden gerepareerd en HR++ glas gezet, er kwam een nieuw en geďsoleerd plafond in de uitbouw met inbouwspots. De lijst was eindeloos. Na de vervanging van de infrastructuur werden de muren dichtgesmeerd. Risico 4 kwam langs, vertraging. Het was zo ontzettend koud en nat in die weken dat het stucwerk zeer veel tijd nodig had om te drogen. Stoken ging niet want de radiatoren moesten er uit vanwege het stucen. We hebben de kerst doorgewerkt om de overdracht en verhuizing begin januari te halen. Het was zowaar een erg witte kerst, RAL 9010! Met ongelofelijk veel hulp en mazzel zijn we zonder kleerscheuren uit deze verbouwing gekomen. Alles werkt, hoewel we nog wel 2 maanden lang elke week een paar mensen over de vloer hadden voor de losse eindjes.

Optimalisatie

De komende tijd staat in het teken van optimaliseren. We krijgen een dakkapel (met tripel glas, jawel!), ik ga het dak verder isoleren (16 cm steenwol). De vloerisolatie ligt klaar (god wat kijk ik daar tegen op) en de spouw moet dan ook nog. Ondertussen hebben we van een rimboe een tuin gemaakt. Natuurlijk hadden we een energieneutraal huis gewild, maar voor nu ben ik erg tevreden met het behaalde resultaat en een stuk wijzer. Eén ding is duidelijk, een grondige duurzame verbouwing kost heel veel tijd én heel veel geld. Iets om rekening mee te houden wanneer we gaan roepen dat mensen in hun huis moeten investeren. De meeste mensen doen het stapje voor stapje. Dat vind ik niet vreemd. Maar willen we echt energieneutraal worden dan moeten de stapjes veel radicaler. Dit is vreselijk lastig. De NOM-aanpak zal zeker helpen. En ook in de voorbereiding is veel te winnen door een goed plan op te stellen, ook al is het dan nog steeds complex en onzeker. Meer suggesties voor verbetering deed ik in mijn vorige blog. Heeft u ook een idee hoe het beter kan? Laat het weten en deel uw ervaring.


E + R - Architecten en energieadviseurs - Joost van Geelstraat 31, 3021 VK Rotterdam - T: (+31) 06-16539486 - E: info@eplusr.nl